Contenido
- Tarifa simple: propiedad completa
- Derechos de superficie versus derechos minerales
- Compra / Venta de Derechos Minerales
- Arrendamientos y regalías minerales
- Derechos de petróleo y gas
- Unificación y agrupación de petróleo y gas
- Negociaciones de derechos mineros
- ¡Hay más en un buen contrato que dinero!
- Desacuerdos durante la extracción
- Daño retrasado a la superficie
- Daño a los acuíferos
- Comprar una casa, tierra o una granja
- Las leyes estatales y locales siempre se aplican
- ¿Qué califica como un "mineral"?
- ¿De qué tipo de dinero estamos hablando?
- Tres líneas de fondo
- Renuncia
"Derechos minerales" autorice a una persona u organización a explorar y producir rocas, minerales, petróleo y gas que se encuentran en o debajo de la superficie de un tramo de tierra. El propietario de los derechos mineros puede venderlos, arrendarlos, regalarlos o legárselos a otros individualmente o por completo. Por ejemplo, es posible vender o arrendar derechos sobre todos los productos minerales debajo de una propiedad y retener derechos sobre la superficie. También es posible vender los derechos de una unidad de roca específica (como el Pittsburgh Coal Seam) o vender los derechos de un producto mineral específico (como la piedra caliza).
Tarifa simple: propiedad completa
En la mayoría de los países del mundo, todos los recursos minerales pertenecen al gobierno. Esto incluye todas las rocas valiosas, minerales, petróleo y gas que se encuentran en la Tierra o dentro de ella. Las organizaciones o individuos en esos países no pueden extraer y vender legalmente ningún producto mineral sin obtener primero una autorización del gobierno.
En los Estados Unidos y algunos otros países, la propiedad de los recursos minerales se otorgó originalmente a las personas u organizaciones que poseían la superficie. Estos propietarios tenían tanto "derechos de superficie" como "derechos minerales". Esta propiedad privada completa se conoce como un "estado simple de pago".
La tarifa simple es el tipo más básico de propiedad. El propietario controla la superficie, el subsuelo y el aire sobre una propiedad. El propietario también tiene la libertad de vender, arrendar, regalar o legar estos derechos individualmente o por completo a otros.
Si retrocedemos en el tiempo a los días anteriores a la perforación y la minería, las transacciones inmobiliarias eran transferencias simples. Sin embargo, una vez que la producción comercial de minerales se hizo posible, las formas en que las personas poseen propiedades se volvieron mucho más complejas. Hoy, los arrendamientos, las ventas, los obsequios y los legados del pasado han producido un panorama en el que varias personas o empresas tienen una propiedad parcial o derechos de muchas parcelas inmobiliarias.
La mayoría de los estados tienen leyes que rigen la transferencia de los derechos minerales de un propietario a otro. También tienen leyes que rigen la actividad minera y de perforación. Estas leyes varían de un estado a otro. Si está considerando una transacción de derechos mineros o le preocupa la extracción de minerales cerca de su propiedad, es esencial que comprenda las leyes de su estado. Si no comprende estas leyes, debe obtener asesoramiento de un abogado que pueda explicar cómo se aplican a su situación.
Mina de carbón superficial: Los grandes camiones mineros se cargan con carbón en esta mina de superficie. Aquí se eliminan dos gruesas vetas de carbón. La minería de superficie implica quitar toda la sobrecarga (roca y tierra sobre la veta de carbón), eliminar el carbón, reemplazar la sobrecarga y revegetar la tierra. La minería de superficie perturba completamente la tierra y produce un nuevo paisaje. Se puede hacer cuando las vetas de carbón están cerca de la superficie. Dependiendo de la calidad del carbón y otros factores, se pueden eliminar aproximadamente diez pies de sobrecarga por cada pie de carbón. Derechos de autor de la imagen iStockphoto / Rob Belknap.
Derechos de superficie versus derechos minerales
"¡Te pagaré $ 100,000 por el carbón debajo de tu propiedad!" Este tipo de transacción ha sucedido muchas veces. El propietario simple de la tarifa puede no tener el interés o la capacidad de producir el carbón debajo de su propiedad, pero una empresa de carbón sí.
En este tipo de transacción, el propietario quiere vender el carbón pero conservar la posesión y el control de la superficie. La compañía de carbón quiere producir el carbón, pero no quiere pagar un precio adicional para adquirir los edificios y la superficie. Entonces, se hace un acuerdo para compartir la propiedad. El propietario original retendrá los edificios y los derechos sobre la superficie, y la compañía de carbón adquirirá los derechos sobre el carbón. La transacción puede involucrar todos los productos minerales (conocidos o desconocidos) que existen debajo de la propiedad, o puede limitarse a un producto mineral específico (como "todo el carbón") o incluso a una unidad de roca específica (como el "Pittsburgh Carbón").
Mina de carbón subterránea: Cuando el carbón es demasiado profundo para la superficie de la mina, una compañía minera construirá una mina subterránea. Pueden hacer túneles en la veta de carbón o perforar un gran eje hasta el nivel de minería. Estos pozos son lo suficientemente grandes como para bajar el equipo minero y los trabajadores a la mina y eliminar el carbón. Se deben construir pozos adicionales para ventilar la mina. La minería subterránea puede dañar la superficie porque las habitaciones y los pasajes generalmente se cierran por colapso o asentamiento con el tiempo. A veces, el daño ocurre después de que las personas responsables están muertas y las compañías mineras están desaparecidas. Por lo tanto, nadie para demandar. O, el contrato que transmitía los derechos mineros le daba inmunidad a la compañía minera. Oficina de Imagen de Gestión de Tierras.
Compra / Venta de Derechos Minerales
Comprar / vender una veta de carbón es mucho más complejo que comprar / vender un automóvil. Cuando compra un automóvil, simplemente lo paga, presente una transferencia de título ante el gobierno y conduzca el automóvil a casa. Cuando el automóvil está desgastado, va al depósito de chatarra y lo único que queda es un recuerdo. Sin embargo, cuando se compran derechos minerales, el comprador y todos los futuros propietarios de derechos minerales tendrán derecho a explotar la propiedad. Y, el vendedor y todos los futuros propietarios de la superficie deben vivir con las consecuencias. Por lo general, la extracción de minerales ocurrirá en algún momento futuro. Las compañías mineras a menudo programan sus equipos y empleados con años de anticipación. O bien, la compañía minera podría comprar la propiedad como una "reserva" futura.
También es posible que el nuevo propietario del mineral no tenga intenciones de producción. Simplemente están comprando la propiedad como una inversión. Su objetivo es vender los derechos mineros a una empresa minera que asumirá los deberes de producción. Los especuladores que no tienen intención de minar compran muchas propiedades minerales. Simplemente están tratando de ser "intermediarios" que adquieren propiedades valiosas de propietarios individuales y negocian esas propiedades con compañías mineras a precios más altos.
(Estos compradores "especuladores" también usan con frecuencia opciones. En una transacción de opciones, ofrecen al propietario una pequeña cantidad de dinero hoy para la opción de comprar la propiedad a un precio específico en una fecha específica en el futuro o antes. luego intenta rápidamente encontrar a alguien que pague un precio aún más alto y obtenga un beneficio significativo. Si el especulador no paga el precio especificado antes de la fecha de vencimiento, el propietario mantiene el pago de la opción).
Cuando una empresa compra derechos minerales, también compra el derecho de ingresar a la propiedad y eliminar el recurso en algún momento futuro. En la mayoría de estas transacciones, el propietario de la superficie no tiene voz en cuanto a cuándo se lleva a cabo la minería, cómo se realizará y qué se hará para restaurar la propiedad. La mayoría de los desacuerdos entre compradores y vendedores ocurren en el momento de la minería. Si el vendedor quiere algún control en ese momento, debe anticipar qué podría salir mal y redactar un contrato que conserve sus deseos. Tenga en cuenta que su nieto podría ser el propietario de la propiedad cuando ocurra la extracción. Te pagaron por adelantado, pero él vivirá con el trato.
Estimación de tonelaje de carbón: ¿Cuántas toneladas de carbón hay allá abajo? Este es un cálculo bastante fácil. Un acre-pie es la unidad básica de medida para el carbón debajo de la superficie terrestre. Un acre-pie de carbón es un acre de área y un pie de espesor. Pesa alrededor de 1800 toneladas. Calcular la cantidad de toneladas de carbón debajo de una propiedad implica dos multiplicaciones.
1) En este cálculo tenemos una propiedad de 120 acres que está completamente subyacente por una veta de carbón con un espesor promedio de 6 pies. Multiplicar la cantidad de acres por el grosor promedio del carbón produciría la cantidad de acres-pies de carbón debajo de la propiedad.
2) Se sabe que un acre-pie de carbón pesa alrededor de 1800 toneladas. Por lo tanto, si multiplicamos la cantidad de acres-pie de carbón debajo de la propiedad por 1800 toneladas / acre-pie, el resultado será la cantidad de toneladas de carbón debajo de la propiedad.
El número de toneladas obtenidas en este cálculo es el total de toneladas a continuación. El número de toneladas que se pueden recuperar será un número mucho menor. Las tasas de recuperación para la minería de superficie son a menudo alrededor del 90%. Las tasas de recuperación para la minería subterránea pueden ser tan bajas como 50% porque se deben dejar pilares de carbón en la mina para sostener el techo.
Un geólogo profesional o un estudio geológico estatal podrían ayudarlo a determinar si existen capas de carbón debajo de su propiedad. También podrían tener una estimación de qué tan gruesas podrían ser esas costuras.
Arrendamientos y regalías minerales
A veces, una compañía minera no quiere comprar una propiedad porque no está segura del tipo, cantidad o calidad de minerales que existen allí. En estas situaciones, la compañía minera arrendará los derechos minerales o una parte de esos derechos.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo que otorga a la compañía minera el derecho de ingresar a la propiedad, realizar pruebas y determinar si existen minerales adecuados allí. Para adquirir este derecho, la compañía minera pagará al propietario una cantidad de dinero cuando se firme el contrato de arrendamiento. Este pago reserva la propiedad para la compañía minera por un período de tiempo específico. Si la compañía encuentra minerales adecuados, puede proceder a la mina. Si la compañía minera no comienza la producción antes de que expire el arrendamiento, entonces todos los derechos sobre la propiedad y los minerales regresan al propietario.
Cuando los minerales se producen de una propiedad arrendada, al propietario generalmente se le paga una parte de los ingresos de producción. Este dinero se conoce como "pago de regalías". El monto del pago de regalías se especifica en el contrato de arrendamiento. Puede ser una cantidad fija por tonelada de minerales producidos o un porcentaje del valor de producción. Otros términos también son posibles.
Al celebrar un contrato de arrendamiento, el dueño de la propiedad debe anticipar cualquier actividad que el arrendatario pueda realizar mientras explora la propiedad. Esta exploración puede incluir perforar agujeros, abrir excavaciones o traer máquinas e instrumentos a la propiedad. Definir qué está permitido y qué restauración se requiere es parte de un buen contrato de arrendamiento.
¿Debería firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Parte uno): Una discusión sobre los factores que los propietarios de tierras deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión con Penn State Extension.
Derechos de petróleo y gas
Los derechos minerales a menudo incluyen los derechos de cualquier petróleo y gas natural que exista debajo de una propiedad. Los derechos de estos productos se pueden vender o arrendar a otros. En la mayoría de los casos, los derechos de petróleo y gas son arrendados. El arrendatario generalmente no está seguro de si se encontrará petróleo o gas, por lo que generalmente prefiere pagar una pequeña cantidad por un arrendamiento en lugar de pagar una cantidad mayor por la compra. Un contrato de arrendamiento le da al arrendatario el derecho de probar la propiedad mediante perforación y otros métodos. Si la perforación descubre petróleo o gas de cantidad y calidad comercializables, puede producirse directamente desde el pozo exploratorio.
Para atraer al dueño de la propiedad a comprometerse con un arrendamiento, el arrendatario generalmente ofrece un pago de arrendamiento (a menudo llamado "bono de firma"). Este es un pago por adelantado al propietario por otorgarle al arrendatario el derecho de explorar la propiedad por un período de tiempo limitado (generalmente de unos meses a algunos años). Si el arrendatario no explora, o explora y no encuentra petróleo o gas comercializables, entonces el arrendamiento vence y el arrendatario no tiene más derechos. Si el arrendatario encuentra petróleo o gas y comienza la producción, una corriente regular de pagos de regalías generalmente mantiene vigentes los términos del arrendamiento.
¿Debería firmar un contrato de arrendamiento de gas? (Parte uno): Una discusión sobre los factores que los propietarios de tierras deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión con Penn State Extension.
¿Debería firmar un contrato de arrendamiento de gas? (La segunda parte): Una discusión sobre los factores que los propietarios de tierras deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión con Penn State Extension.
Un problema que puede ocurrir es cuando el arrendatario descubre petróleo o gas pero no tiene forma de transportarlo al mercado. Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula de "espera en proceso" que extiende los derechos del arrendatario por un período de tiempo limitado o indefinido.
Además de un bono de firma, la mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que el arrendatario le pague al propietario una parte del valor del petróleo o gas producido. El porcentaje de regalía habitual es del 12.5 por ciento o 1/8 del valor del petróleo o gas en la boca del pozo. Algunos estados tienen leyes que requieren que el propietario reciba una regalía mínima (a menudo 12.5 por ciento). Sin embargo, los propietarios que tienen propiedades altamente deseables y habilidades de negociación altamente desarrolladas a veces pueden obtener 15 por ciento, 20 por ciento, 25 por ciento o más. Cuando se produce petróleo o gas natural, los pagos de regalías pueden exceder en gran medida los montos pagados como bonificación de firma. (Herramienta de estimación de regalías para gas natural seco).
¿Debería firmar un contrato de arrendamiento de gas? (La segunda parte): Una discusión sobre los factores que los propietarios de tierras deben considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de gas en su propiedad. Con Ken Balliet y Dave Messersmith, ambos educadores de extensión con Penn State Extension.
Columna Estratigráfica: El esquisto de Marcellus es el objetivo de muchos pozos de gas en Pensilvania. En algunas partes del estado está inmediatamente por encima de la piedra caliza de Onondaga. El esquisto de Utica se encuentra debajo de Onondaga. Aquí hay una cita del sitio web del Departamento de Protección Ambiental de Pennsylvania que explica la importancia:
"Su petróleo o gas podría producirse o capturarse desde un pozo fuera de los límites del tracto de su propiedad. De hecho, su única protección es si su propiedad de petróleo o gas está sujeta a la Ley de Conservación de Petróleo y Gas, 58 PS § 401.1 et seq. Si entonces, el gas en su propiedad podría incluirse en una orden de unificación o agrupación emitida por la Commonwealth a instancias de un productor en un tramo vecino. Ese operador del pozo tendría que pagarle una regalía de producción en función de su parte prorrateada del producción del pozo, dependiendo de la cantidad de su tracto que se considera que contribuye al pozo de pozos. Esta ley se aplica a los pozos de petróleo o gas que penetran en el horizonte de Onondaga y tienen más de 3,800 pies de profundidad ".
Imagen de: Robert Milici y Christopher Swezey, 2006, Evaluación de los recursos de petróleo y gas de la cuenca de los Apalaches: Sistema de petróleo total paleozoico de esquisto medio y alto paleozoico de Devonian. Serie de informes de archivo abierto 2006-1237. Encuesta geológica de los Estados Unidos. Ver estratigrafía completa para otras áreas.
Unificación y agrupación de petróleo y gas
Debajo de la superficie, el petróleo y el gas tienen la capacidad de moverse a través de la roca. Pueden viajar a través de pequeños espacios de poros, como entre los granos de arena en arenisca o a través de las pequeñas aberturas creadas por fracturas. Esta movilidad permite que un pozo drene petróleo o gas de tierras adyacentes. Por lo tanto, un pozo perforado en su tierra podría drenar el gas de la tierra de un vecino si el pozo se perforara lo suficientemente cerca del límite de la propiedad.
Algunos estados han reconocido la capacidad del petróleo y el gas para cruzar los límites de la propiedad bajo tierra. Estos estados han producido regulaciones que rigen el reparto equitativo de las regalías de petróleo y gas. Estos estados generalmente requieren que las compañías de perforación especifiquen cómo se compartirán las regalías de petróleo y gas entre los propietarios de propiedades adyacentes cuando se presente un permiso para la perforación. La distribución de regalías propuesta se basará en lo que se sabe sobre la geometría del yacimiento de petróleo o gas en comparación con la geometría de la propiedad en la superficie. Este procedimiento se conoce como "unitización".
Algunos estados no tienen reglas para la unidad de regalías de petróleo y gas. Otros estados los tienen, pero solo para pozos que producen de ciertas áreas o de ciertas profundidades. Estas reglas pueden desempeñar un papel fundamental en una estrategia de arrendamiento o desarrollo de recursos. Algunas personas cuentan historias sobre gente de la tierra que dice "Alquileme ahora o perforaremos la tierra de sus vecinos y le gastaremos el gas sin pagarle un centavo". En algunas situaciones, la ausencia de regulaciones estatales permite que esto ocurra. Si se le contacta sobre el arrendamiento de sus derechos minerales, debe comunicarse con un abogado para obtener asesoramiento sobre cómo se aplicarán las leyes de su estado a su propiedad.
(Nota: en Pennsylvania, las reglas para compartir el gas natural cambian a ciertas profundidades debajo de la superficie y en ciertas posiciones en la columna estratigráfica. Consulte la sección denominada "Columna estratigráfica" cerca de la parte inferior de esta página para obtener más información. En algunas áreas, las reglas utilizado para compartir el gas de esquisto de Marcellus puede ser diferente de las reglas utilizadas para compartir el gas del esquisto de Utica subyacente. Consulte con un abogado sobre cómo esto podría aplicarse a su propiedad).
Perforación horizontal: En esta ilustración, se ha perforado un pozo verticalmente, pero se ha desviado a horizontal debajo de la superficie. Este tipo de perforación puede extender el alcance de un pozo por una milla o más en cualquier dirección. Por lo tanto, es posible perforar un pozo en una propiedad y drenar petróleo o gas de tierras adyacentes. La forma en que se compartirán el gas y las regalías a veces está determinada por las regulaciones estatales y, a veces, por acuerdos privados. Las regulaciones que rigen el intercambio de producción de petróleo y gas varían de un estado a otro (y para diferentes situaciones de perforación dentro de un solo estado). Es fundamental conocer las regulaciones u obtener asesoramiento confiable antes de realizar cualquier transacción de petróleo y gas.
Negociaciones de derechos mineros
Una historia corta ... Dos hombres estaban en la ferretería y en un paseo camina un tipo que pregunta ... "¿Ya ha arrendado sus derechos minerales? Le pagaré $ 500 por acre - y escriba su cheque esta mañana". Un hombre agarró el cheque y corrió directamente a la barra. El otro hombre agarró el contrato de arrendamiento y corrió directamente hacia su abogado. Uno de estos hombres tenía un millón de amigos esa noche. El otro tenía un millón de dólares en el banco.
Se requieren tres cosas para hacer un acuerdo exitoso de derechos mineros: 1) conocimiento, 2) habilidad y 3) paciencia. Si sus habilidades fallan en cualquiera de los tres, puede perder mucho dinero. En una transacción de derechos mineros estará tratando con un negociador profesional con profundo conocimiento. Si no tiene las tres habilidades requeridas, busque un buen abogado u otro profesional en propiedades minerales. Su asistencia generalmente no cuesta mucho, pero la diferencia que pueden hacer en la transacción puede ser enorme.
Depósito anticlinal de petróleo y gas: Esta ilustración muestra un pozo que producirá petróleo y gas natural a partir de un anticlinal. En este dibujo, podemos ver fácilmente que solo una parte de la propiedad de la superficie está directamente encima de la acumulación de petróleo y gas. La colocación del pozo es crítica para el correcto desarrollo de este reservorio.
¡Hay más en un buen contrato que dinero!
Además de los asuntos financieros, un contrato de arrendamiento o venta puede hacer más que simplemente especificar los montos pagados al propietario. También puede contener un lenguaje que proteja la propiedad y la forma de vida de los propietarios mientras se realizan actividades de exploración, minería, perforación y producción. El contrato puede establecer pautas que protejan a los propietarios de edificios, carreteras, ganado, cultivos y otros activos. También puede reservar partes de la propiedad que no serán perturbadas durante la exploración, minería, perforación y producción.
En la mayoría de las transacciones, el arrendatario es quien prepara un contrato para la firma. Si el propietario firma sin obtener asesoramiento profesional, los derechos transmitidos al arrendatario pueden ser mayores de lo que el propietario desea regalar. Cualquier propietario que no tenga conocimiento o experiencia con las transacciones de derechos mineros debe buscar asesoramiento o representación de un abogado o profesional de la propiedad minera. Los arrendatarios a menudo aceptarán revisiones significativas de lo que está contenido en su contrato de arrendamiento o venta estándar.
Pozo de gas natural: La perforación de gas natural generalmente perturba varios acres de tierra. Por lo general, se limpian algunos acres para la plataforma de perforación. Algunas veces se necesitan un par de acres para la captura de la escorrentía o el tratamiento del agua. Y, si el pozo de gas tiene éxito, se construirá una tubería para transportar el gas al mercado. Derechos de autor de la imagen iStockphoto / Edward Todd.
Desacuerdos durante la extracción
Las disputas entre el propietario de los derechos minerales y el propietario de los derechos de superficie generalmente surgen en el momento de la extracción de minerales.
Estas actividades pueden requerir el uso de la superficie y dañar el disfrute de la propiedad por parte de los propietarios de la superficie. Aquí es donde la redacción del acuerdo de derechos mineros o contrato de arrendamiento se vuelve muy importante. El acuerdo puede otorgar al propietario del mineral el derecho de extraer el mineral en cualquier momento, utilizando cualquier método y sin compensación ni consideración por el propietario de la superficie. Es por eso que se debe obtener asistencia legal al vender o arrendar derechos minerales.
Al comprar derechos de superficie (esto puede ser tan simple como comprar una casa), es una buena idea examinar cuidadosamente la redacción de cualquier acuerdo de derechos minerales que se aplique a la propiedad. Estos podrían otorgar libertades significativas al propietario del mineral en el momento de la extracción. Aunque no participó en la transacción que vendió los derechos mineros de la propiedad, estará sujeto a ese contrato.
Cuando compra una propiedad, compra tanto sus activos como sus pasivos. Contrata a un abogado que pueda hacer la investigación necesaria y educarte sobre lo que estás comprando.
Cuando se venden o arriendan los derechos minerales, las partes involucradas en la transacción deben estar totalmente de acuerdo sobre cómo se realizará la extracción, qué reclamo se realizará, qué equipo permanecerá en la propiedad, qué acceso necesitará el arrendatario y quien es responsable de los problemas anticipados. La mayoría de los estados tienen leyes y regulaciones mineras que limitan las acciones de la empresa minera durante el proceso de extracción y requieren reclamación. Sin embargo, estas leyes podrían no cumplir con las expectativas de los propietarios de la superficie. Para evitar problemas, estos asuntos deben abordarse en el contrato al momento de la venta. Nuevamente, el dueño de la propiedad debe tener un abogado que pueda investigar, negociar, educar y garantizar que el contrato sea apropiado.
Daño retrasado a la superficie
El daño a la superficie puede retrasarse. El hundimiento de las obras subterráneas o el asentamiento de las áreas minadas en la superficie podrían no ocurrir o detectarse hasta décadas después de que se complete la extracción. El propietario de un patrimonio simple debe considerar estos hechos antes de celebrar un contrato de venta o arrendamiento de derechos mineros. Las consecuencias de la extracción de minerales se transmitirán a los herederos y a todos los propietarios posteriores de la propiedad. No es raro que las propiedades minadas no muestren signos de hundimiento durante décadas después de que se complete la minería. Luego, comienzan a aparecer grietas y asentamientos. En esta situación, la compañía minera puede estar difunta por mucho tiempo y sus propietarios muertos hace mucho tiempo. No hay nadie a quien responsabilizar, incluso si la reparación de cualquier daño se escribió en el contrato de arrendamiento o en el acuerdo de venta.
Daño a los acuíferos
Muchos hogares en áreas donde se realiza la minería o la perforación están fuera del servicio de suministro público de agua. Estos propietarios dependen de pozos de agua para la producción de su agua. Cuando la minería subterránea ocurre debajo de una propiedad, se debe esperar un hundimiento y asentamiento. Si la mina está debajo del acuífero golpeado por el pozo, el hundimiento de la mina podría dañar el acuífero, haciendo que su agua drene en unidades de roca más profundas. Esto puede causar una pérdida temporal o permanente del suministro de agua. También puede arruinar la calidad del agua. El valor de una propiedad rural sin suministro de agua es mucho menor que la misma propiedad con suministro de agua.
Comprar una casa, tierra o una granja
Al comprar una propiedad en áreas de desarrollo mineral potencial o histórico, un comprador debe determinar si se está comprando una tarifa de propiedad simple o si la propiedad se compartirá con otros. Las transacciones de derechos minerales son normalmente un asunto de registro público, y las copias de las escrituras u otros acuerdos se archivan en una oficina gubernamental.
Los compradores de bienes raíces deben pedirle al vendedor que especifique qué derechos se están transmitiendo y que un abogado confirme que el vendedor posee lo que se vende. En muchas áreas, la venta de derechos mineros se registra en el registro del gobierno en un libro de propiedad o base de datos diferente a la venta de propiedades de superficie. Esto significa que la escritura de la propiedad de la superficie podría no mencionar los derechos minerales que se han vendido. En áreas de actividad minera histórica o potencial, el comprador de una propiedad debe contratar a un abogado que pueda hacer esta investigación y confirmar lo que se está comprando. Esto puede evitar sorpresas y problemas futuros.
El comprador de los derechos mineros probablemente preparó el acuerdo de venta y lo preparó para que todo esté a su favor. Quiere la libertad de ingresar a la propiedad en cualquier momento, traer cualquier equipo que sea necesario, extraer el mineral mediante cualquier método y realizar la recuperación mínima requerida por la ley estatal. Una persona que compra una casa por encima de estos derechos mineros cien años después, no tendrá voz en cómo el propietario del mineral usa su propiedad siempre que cumpla con el acuerdo de venta y las leyes aplicables.
Las leyes estatales y locales siempre se aplican
La mayoría de los estados tienen leyes que regulan la actividad minera y de perforación. También hay leyes que regulan la venta de propiedades de superficie y minerales. Estas leyes están destinadas a proteger el medio ambiente y a todas las partes involucradas en las transacciones de propiedad. Estas leyes son la única protección disponible para compradores o vendedores en asuntos que no se abordan específicamente en el acuerdo de transacción de minerales.
Aunque las leyes de derechos mineros son similares de un estado a otro, pequeñas variaciones pueden hacer una enorme diferencia cuando se aplican a transacciones individuales. Además, las regulaciones de minería y petróleo y gas pueden variar significativamente de un estado a otro. Estos también pueden tener una enorme diferencia cuando se aplican a transacciones individuales. Cada transacción es única y debe considerarse cuidadosamente antes de que se haga un acuerdo permanente.
¿Qué califica como un "mineral"?
La palabra "mineral" se usa en una variedad de contextos. En general, los minerales de metales, carbón, petróleo y gas natural, piedras preciosas, piedra de dimensión, agregado de construcción, sal y otros materiales extraídos del suelo se consideran minerales. Sin embargo, no existe una definición de "mineral" que se aplique en cada situación, y lo que se considera un "mineral" puede variar de un estado a otro e incluso cambiar con el tiempo.
¿De qué tipo de dinero estamos hablando?
Las cantidades de dinero que cambian de manos en las transacciones de propiedades minerales pueden ser enormes en comparación con la experiencia financiera de las personas promedio. El rendimiento total (arrendamiento + regalías) o el precio de venta mineral a menudo puede exceder el valor de los derechos de superficie. Consideremos dos ejemplos:
Ejemplo A: Una propiedad de 100 acres está completamente sustentada por una veta de carbón de ocho pies de espesor. El propietario acuerda dejar que una compañía minera retire el carbón por una regalía de $ 3 por tonelada que se pagará en la extracción. Suponiendo una tasa de recuperación de carbón del 90%, al propietario se le pagarían casi $ 4 millones.
Ejemplo B: Se perfora una propiedad de 100 acres para gas natural, y los propietarios de una unidad de 640 acres que rodean el pozo inmediatamente compartirán las regalías. El dueño de la propiedad recibirá una regalía del 12.5% basada en el valor de la boca de pozo del gas, que en el momento de la producción es de $ 8 por mil pies cúbicos. Suponiendo una tasa de producción promedio de 2 millones de pies cúbicos de gas por día durante todo el año calendario, al propietario se le pagaría más de $ 100,000 dólares por un año de producción de gas.
Las transacciones de petróleo y gas natural implican grandes sumas de dinero, pero el verdadero valor puede ser difícil de estimar, especialmente en áreas donde se ha realizado muy poca perforación en el pasado o donde las unidades de roca profunda se están probando por primera vez.
Tres líneas de fondo
1) Obtenga asistencia profesional: Los derechos minerales y las transacciones de arrendamiento de minerales implican grandes cantidades de dinero y son muy complejos. Este artículo no pretende ser más que una breve introducción. Si se le contacta sobre el arrendamiento o la venta de sus derechos mineros, debe obtener asesoramiento de inmediato de un abogado que tenga experiencia en transacciones mineras y las leyes de su estado. Si no tiene un abogado, puede comunicarse con el Colegio de Abogados local para obtener orientación.
2) El propietario de la superficie tiene derechos: En general, el propósito de un contrato de arrendamiento o compra es transmitir los derechos de exploración y producción a una empresa de desarrollo de minerales. Sin embargo, el propietario de la superficie también tiene algunos derechos. Los derechos básicos del propietario de la superficie son proporcionados por las leyes estatales; sin embargo, cada propietario de superficie debe decidir si se necesitan protecciones más fuertes. La única forma de preservarlos es asegurarse de que el contrato contenga un lenguaje adecuado para proteger los cultivos, el ganado, los edificios, la propiedad personal, el acceso y cualquier otro deseo durante la duración de un arrendamiento o de forma permanente en el caso de una venta. Los arrendatarios a menudo aceptarán revisiones significativas de lo que está contenido en su contrato de arrendamiento o de venta estándar; sin embargo, no tienen la obligación de otorgar sus solicitudes. Pueden alejarse.
3) Los compradores y vendedores deben tener cuidado: Si desea un buen resultado financiero y protección para su propiedad durante y después de la producción de minerales, depende de usted y de su abogado asegurarse de tener un buen contrato. El conocimiento y las habilidades de negociación son lo que determinará el éxito de su acuerdo. Si no tiene estos, está asumiendo un gran riesgo.
Renuncia
La información anterior no debe considerarse como asesoramiento legal. Presenta ejemplos de situaciones que pueden ocurrir cuando existen productos valiosos debajo de la tierra. En repetidas ocasiones sugiere buscar asistencia profesional si está considerando una transacción de derechos mineros. no ofrece esa asistencia ni recomienda a las personas que la brindan.